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序言

最近看到市面上一些所谓的线下地产商学院，频繁上几万的地产课程，为地产“割韭菜”。对于我们职业选手来说，能说的基本常识性的东西，都被一些别有用心的人美化包装成金融业务的“高级”干货当作宝贝，通过几万个线下舞台课程的韭菜切割。我真的不能再忍受了。在接下来的时间里，我会把你在市场上能听到看到的所谓干货都公布出来。我一直主张，知识本身是廉价的，所以应该还给大众。真正有价值的是对知识的掌控能力，而不是为了盈利而出卖知识，甚至别有用心的为了ABC而引导购房者消费自己的隐性房源。真正有价值的建议是让买家了解自己。希望大家在不断学习的过程中，不能够完全理解，彻底领悟，不要轻易被忽悠，已经学到东西了！

第4课时：深圳回迁房全面解析

这堂课，说说什么是回迁房。

历史背景

经过30年的改革开放，深圳的土地供应逐渐紧张，这迫使深圳通过城市更新的方式获取大量土地。这种旧的改革方式产生了许多回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下的产物。不过早些年的回迁房面积都比较小。一旦放开，村民内部亲友足够消化，流入市场的基本都是内部消化。

近年来，随着深圳存量土地开发超过新增土地供应，城市更新(俗称“旧改”)作为存量土地供应的重要来源，逐渐形成规模，其在市场上的流转也越来越多。2013年后，回迁房在深圳的原住民中已经家喻户晓。更何况关于回迁房已经说了很多，很多朋友自己也调查了很多。今天，我们将对提出的问题进行统一回答。首先，我们先明确一下回迁房是哪几种，哪种可以保证不需要地方，可以很安全。

回迁房类型

▲A类

业主已持有房产证，这种回迁房可以在交易所正常变更，并得到相关部门的认可和监管。对购房者来说和普通二手房交易一样安全。缺点是价格高(和市场上的商品房价格一样)。

▲B类

只有业主和开发商的补偿协议，买卖回迁权，不是真正的房屋过户。有两种类型的交易。

先直接和拆迁户签协议，提前给业主支付部分房款，房产证出来后同意过户，再付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要地方，预付款比例很高，一般是总房价的70%到80%。有一定风险，业主也不能保证什么时候能真正过户。后续的纠纷存在很大的隐患。虽然有律师见证，但我不建议。

第二，交易时，开发商可以直接更名确权，房款全部一次性支付给原业主，房产证上直接写买家名字。购买者也成为了原搬迁村民中的一员。这种所有权的变更会得到开发商和政府的认可，在国土部门备案，国家信用背书，相当于买了期房。这种交易是安全的，但周期仍是关键问题，周期合适、价格合适的项目很少。

确权核查注意的问题

验证以下问题:

1.在开发商发布的拆迁政策中说明回迁房的性质或向住房和城乡建设委员会核实确定回迁房的性质；

2.要求卖方提供回迁协议及其身份证明，核实回迁房的真实性(经村委会、开发商、勘测部门核实)；

3.明确房子是属于危改搬迁，还是属于商品房搬迁，不投资危房改造；

4.明确回迁房占用的土地是划拨土地还是出让土地。如果是划拨土地，买受人在办理回迁房产权过户手续时，应当缴纳土地出让金；

优势和保障

回迁房优势和保障搬回房子的好处和保证

常见的疑问

问:房屋交易安全吗？

答:房子的交易是100%安全的。交易流程是先交3-5万诚意金，然后报给原村民，原村民再报给村委会，村委会再报给开发商。整个过程在一周内完成后，就可以和开发商签订正式的回迁房补偿协议，然后付款。

问:你确定是商品房？

回答:确定是100%商品房。这种案例屡见不鲜，早已遍布深圳。比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村，不胜枚举。在这些村庄被拆迁之前，当时很多村民都把房子卖给了外国人。现在，这些外地人当时买的农民回迁房早已变成了红皮书商品房，价格翻了一倍。都赚得盆满钵满，充分享受深圳城市更新二次再开发的红利。所以强烈推荐。但是请各位委员朋友们放心，所有被政府拆迁改造的地区的回迁房，到楼房交房的时候，最终都会变成商品房。这是常识问题，不用担心。

问:这么赚钱为什么还要卖？

回答:原因是政府主导城市更新，开发商必须配合村民拆迁。回迁房面积小，不像新房那样批量出售。只是有些村民拥有大量的所有权，急需用钱的时候就拿出少量的所有权来变现。所以，投资者在详细了解回迁房后，知道如何把握机会。这种便捷的拆迁方式逐渐形成了成熟的市场，得到了政府、开发商、村委会的认可。这方面别的城市比不了深圳，深圳的弹性和政府的效率真的是全国第一，不用太担心旧的改变不了的进步或问题。

问:你确定是住宅？

答:绝对是住宅。这些开发商提供的【拆迁补偿协议】合同中有明文规定，根本不存在争议。

问:你确定可以转到我名下？

回答:确保可以转到私人散户的名下。不管你有没有额度，不管你目前持有多少房产，都可以购买，而且不占用你现有的购买指标。转让的具体流程是村委会向开发商报备。开发商与散户签订回迁房补偿协议后，根据协议中的姓名、身份证号等信息在房管局备案。房屋交付后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定为红房子商品房。

问:如何选择户型？

答:户型是根据你需要的面积来匹配的。比如想买个小三房，可以选择100平米左右的。然后户型公开后就可以选择了。如果没有100平米的房型可供选择，可以选择最接近100平米的面积，比如106或者95平米。根据合同规定，实行多退少补的原则。

问:如何选择朝向和楼层？

回答:目前不确定是哪个方向，哪个楼层。交楼时，我会和大量拆迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式。完全靠运气。运气好的话，朝南的房子会更值钱，至少比市场价高5%左右，朝西北的话，你也不能有什么意见。这是市里更新改造过的回迁房的游戏规则。既然选择了买已经改好的回迁房，就要接受。

问:烂了怎么办？

答:城市更新旧改没有烂尾楼。

第一，品牌保证，自信的标志。你听说过星河、万科等大品牌开发的烂尾房现象吗？市场从来都是一线品牌买中小品牌的烂尾楼，一线大品牌的烂尾楼从来没人买。

第二，旧回迁房开发商需要在旧回迁房拆迁前向当地政府交10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一。开发商中间出现资金危机怎么办？这时候政府会拿出开发商的前期监管保证金来输血，保证拆迁户的房子先建好，顺利交付。否则一旦搬迁村民闹事，他们就很难当官，维稳是政治任务。所以在实力、品牌、保证金、政府监管等诸多措施的叠加下，开发商的旧改回迁房不存在烂尾楼的可能。

问:如果大楼不能在合同期限内交付怎么办？

首先我们要知道，和开发商签订的合同上注明了房租补贴和一些其他的补偿。开发商没有注明如果在某个日期交房，他会注明如果在某个时间段内没有交房，那么拆迁过渡期需要支付的房租补贴会按比例增加！他需要投入的成本非常大。而且这个成本还会逐年增加！这些成本由现金流支付。那个开发商肯定会选择尽快进步！这样，他的成本会节省很多！另外，如果不在合同期限内交房，当地村民意见会很大。去问那边的开发商，闹。他们是主体。而且只有一小部分人买这种房子，所以完全不用担心这些问题。这些问题已经为你催促过了！你就等着送货吧！

除此之外，还有其他一些问题。

1.关于选房。统一摇号选房！整个小区的房子都是抽签抽的！先选回迁户，剩下的商品房再卖。

2.关于质量问题。村民回迁房不集中在一栋楼里。村民选房后，剩下的房子会作为商品房上市销售，不用担心回迁房的面积、朝向、质量等问题。

3.关于不动产权证书。很多购房者担心，回迁房的红份和商品房的红份有区别。其实两者唯一的区别是，回迁房的备注是拆迁补偿收入，而商品房的备注是购房收入，所以在法律利益上没有区别。回迁房和商品房的房产证由开发商办理的，开发商统一支付地价款，购房者只需提供资料。这在2009年深圳市《城市更新法》中已有规定。另外，这种有拆迁补偿的房子不在“731”限售政策范围内，拿到房子就可以交易！不用像普通商品房一样等三年再卖！

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