日本房价走势(日本三十年房价走势图)

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楼价暴跌70%，数万人走投无路，房地产如何成为日本的噩梦？

在过去的30年里，日本是为数不多的房价持续下跌的国家(除了2021年因疫情罕见上涨)。

如今低迷的日本房市已经很难让人想起日本民众和资本对房地产的热情和疯狂。

很多人喜欢用“东京的房价可以买下整个美国”这句话来形容日本房地产的辉煌。

在黄金80年代，房地产的财富效应一度给日本民众带来了高度的自信。当时日本人充满了“日本第一”的傲慢。

当时他们都有一个坚定的信念，那就是支撑国民经济的房地产不能跌，房价只能涨永远不能跌。

东京曾被认为是世界上最具活力的国际大都市，赫尔曼卡恩在《即将到来的超级大国》中预言日本将在2000年成为世界上最大的经济体。

赫尔曼卡恩赫尔曼卡恩

然而，在预言成真之前，日本迅速从繁华的天堂坠入深渊。

泡沫破灭的时候，房地产变成了什么？

大家好，投资双杰。今天我们就来回顾一下日本乃至东亚的噩梦——房地产泡沫。

日本崛起

日本的房价是随着经济的崛起而腾飞的，日本能在短短20年的时间里在废墟上创造日本奇迹实现工业化，离不开“1940体制”。

大企业主导的产业发展格局。

以银行为中心的融资体系。

进行农村改革，就是打土豪分田地。

你可能觉得有点熟悉。

当时发达国家的经济都是以重工业为中心的。在这种情况下，由大企业主导的垂直一体化生产管理模式会更有效率。

因此，为了满足重工业化的生产需求，日本官僚没有选择依靠市场，而是给予大企业垄断地位。

说白了就是通过“全民动员体制”来“集中力量办大事”。

为了消除大企业中股东的主导地位，日本ZF奉行“银行中心主义”，企业融资主要来自日本产业银行提供的资金。

为了动员全国重工业的发展，ZF不仅不断向大企业投入资金，还制定了劳动力市场集体利益优于个人利益的管理规则。

说白了就是为了企业利益牺牲工人，所以当时日本盛行血汗工厂和狼性文化。

“从公司负责人到基层员工，大家都应该为了共同的目标一起努力”。

劳动强度高，人权保障低，日本的工业化在艰苦奋斗的精神下得到了极大的发展。

另外，当时日本迎来了战后非常宽松的环境。第一，朝鲜战争的军需经济助推了日本的工业化；第二，美国市场对日本开放。在内外因素的共同作用下，日本经济迅速崛起。

1968年，日本超过德国成为世界第二大经济体。

不得不说，在资源和资金匮乏的情况下，“1940体制”对日本的经济发展起到了重要作用，但有时也发生了“成功则萧何，失败则无”的情况，然后也是它让日本陷入了泡沫经济的困境。

泡沫打造

1964年东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一，日本ZF借此机会实现了国民经济快速增长的计划。

奥运会筹备期间，进行了大规模的建设和交通基础设施建设。

日本人引以为傲的新干线高速铁路就在此时建成，也创下了奥运会历史上的最高投资纪录。

从1962年到1964年，日本甚至出现了“奥运热”。

奥运会期间房地产业兴起，东京周边的住宅也水涨船高。

1961-1963年，日本房地产业迎来了量价齐升的鼎盛时期。日本的公寓价格上涨了近一倍，私人住宅建设总数比1951年增加了71%。

70年代石油危机爆发，日本开始产业升级，提速换挡，大力发展电子、电信、半导体产业。

当时美国在越南战场战败，加上石油危机等多重debuff，美国陷入了惨烈的滞胀危机。

一方面是飞涨的物价，一方面是居高不下的失业率。

当时，为了稳定物价，美联储主席冒着被公众骂的风险(好像又熟悉了)咬着牙宣布加息20%的货币政策，抑制了通货膨胀。

但问题是，随着利率提高，美元升值，产品出口困难，失业率再次飙升。

上世纪80年代，恰好日本经济处于鼎盛时期，日本制造的产品遍布全球，美日贸易逆差进一步拉大，不满情绪日益高涨。

于是为了遏制贸易逆差，美国开始对日本发难。

嗯，大家都熟悉套路。日美贸易摩擦爆发时，美国先是给日本扣上“不公平贸易国”的帽子，指责日本窃取高科技，然后对日本产品加征关税，比如对日本摩托车、电脑等产品加征100%关税。

当时美国出现了反日浪潮。人们普遍认为日本人抢了他们的饭碗，开始抵制日货。

如果你回顾历史，你会发现历史总是惊人的相似，砸日系车这样的行为早已上演。

美国资本家李摩根也利用这一波民族情绪写了一篇报道，“只要美元贬值20%，我就能把推土机开到日本首都”。

1985年，在美国的主导下，美国、西德、日本、法国、英国的财政部长签署了广场协议，推动美元贬值，日元升值。

《广场协议》五国广场协议五国

有一段时间，从原来的240日元兑1美元，到120日元兑1美元，再到90日元兑1美元，日元升值很快，基本和现在的情况相反。

至于日元升值，其实日本最初是配合的。第一，因为日本要推动产业结构升级，而且日本是资源稀缺的国家，日元升值可以降低购买原材料的成本。

第二个原因是日本当时持有大量美国国债。占日本出口份额40%的美国经济一旦崩溃，日本必然损失惨重。

另一个原因是，日元升值后，人们的购买力提高了。

日元升值后，美国的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑洛克菲勒大厦都成了日本人的财产。

但是，有利也有弊。日元升值使日本出口受阻，加上人民生活水平提高，没人愿意去血汗工厂搬砖，导致劳动力成本上升，部分产业向中韩转移。

然后日本为了保护出口，开始降低利率，短短几年就从5.5%降到了2.5%。从那以后，日本的房地产泡沫就一发不可收拾。

之前由于日元升值，国际上大量热钱开始涌入日本，导致银行里的钱突然多了起来。当时银行业务员的主要业务是贷款。

从银行流入市场的钱首先涌入股市，导致股市高歌猛进。从1985年到1989年，短短四年，日经指数涨了四倍！

因为日本地少人多，所以地价只涨不跌似乎是人们心中永恒的真理。因此，口袋鼓鼓的日本人开始把目光投向房地产。

在居民和企业对日本经济和房地产升值的信心，以及宽松货币政策的加持下，房价快速上涨。

从1985年开始，东京、大阪、名古屋、京都、横滨、神户六大城市的地价每年都以两位数的速度增长。1990年，六大城市中心的地价指数比1985年上涨了90%左右。

东京的房地产价格在1986年和1987年疯狂上涨，1986年上涨22%，1987年上涨70%。

1985-1990年泡沫经济时期，东京商业用地价格上涨了3.4倍，住宅用地价格上涨了2.5倍。

大阪的增幅更大，商业用地增长了3.9倍，住宅用地增长了3倍。

东京都千代田的土地资产总额等于加拿大的土地资产总额。

20世纪80年代末，随着地价的快速上涨，房地产泡沫迅速形成了明显的“财富效应”。

1987年，日本前100名百万富翁中，有71人通过土地致富。

是否拥有土地直接影响到个人之间的资产比较。

当然，除了在buy buy买，日本人还喜欢在国外买房产。

1987年8月，日本地产大亨小林的办公室被美国各地地图包围。他面前是当时的曼哈顿地图。

1986年至1988年间，肖林茂拥有并由其公司在美国购买的办公楼超过35栋，包括洛杉矶的Arco广场和纽约的ABC大厦。

一时间，腰缠万贯、傲气十足的日本人到处挥舞着支票簿，买下了夏威夷96%以上的酒店和高级住宅，洛杉矶市中心一半的房产，纽约最具代表性的建筑洛克菲勒中心，美国人最引以为豪的产业好莱坞电影公司。

当时的日本人有多疯狂？甚至有人说“美国正在成为日本第41个县”。

在此期间，由于资源价格和成本的快速上涨，大量日本中小企业的利润下降。

实业不赚钱，使市场上的资金流向金融和房地产，进而恶化企业的融资环境。在这种恶性循环下，广大中小企业开始迅速倒闭。

幸存下来的企业纷纷将资金投入房地产市场，以炒房为生，日本也因此迎来了全民炒房的时代。

房地产投机的兴起和房价的上涨迅速引起了社会恐慌。一些平时埋头工作的公司职员害怕房价继续上涨，也忙着向银行贷款买房，于是日本各地的全民买房风潮迅速蔓延。

日本工人发现自己搬砖996007小时的月薪赶不上房价上涨的速度，上班还有什么意义？

于是，整个日本社会掀起了一股投机理财和炒房的热潮。

他们纷纷拿出积蓄炒股买房，有的甚至辞职炒房。

其他人使用证券或房地产作为抵押，从银行贷款，再投资于房地产。

在炒房疯狂时期，甚至有人向银行贷款参与炒房，拿东京湾海底的无名地块做抵押。

更离奇的是，东京最繁华的商业区银座的警察岗亭甚至被16人用作私人房产抵押，银行申请贷款630亿日元用于炒房。

房价飙升，连不毛之地偏远农村的土地都被炒作成了高价的休闲旅游资源。

很多人通过炒房获得了工薪阶层几辈子都攒不下的财富。贷款炒房，空手套白狼到处暴富，似乎轻松的钱到处都是。

随着有钱人的日益增多，法拉利、劳斯莱斯、日产CIMA等豪车在日本的消费热潮也在高涨。

日本泡沫增长的高峰期是1989年到1991年，这期间日本民众对经济的信心高度膨胀。

1989年12月31日，日经指数达到39857的辉煌高点。当时市场普遍认为股价在新的一年可以达到50000点。

古董、艺术品、豪华跑车、高尔夫球场会员权，日本人的身影随处可见。就像现在喜欢在buy buy国外买的韩国大妈一样，当时的日本人也热衷于在各大奢侈品店扫货。

日本房地产泡沫形成期间，大家都相信地价只涨不跌的神话，争相购买房产地契，以至于地价比美国高3倍多，也觉得没什么不妥。

银行也很容易获得贷款。人们从来不考虑利率上升，还不起本息怎么办，银行似乎也忘记了加息的风险。

大家天真地以为，如果资金暂时困难，只要把手中的房子卖掉就能解决问题。

谁也没想到，泡沫破灭时，价格会如此惨烈。

刺破

社会资源是有限的，当一部分人通过炒房尝到了巨大的红利，一部分群体必然被榨干了血。

炒房游戏的规则是先富起来再富起来。通过炒房获得的财富非但没有带动社会生产，反而对那些参与社会生产的人造成了极大的伤害。

大多数默默无闻的工薪族都成了高溢价房地产的经营者。他们不仅要承担极高的成本，还要抵御巨大的风险。

正如二战后日本经济史所言，泡沫经济是世界上最不道德的东西，它损害了人的尊严。

土地和房屋等资产的所有者和非所有者之间的不公平不仅扩大了收入差距，还扭曲了人们的价值观。

努力的人得不到住房，努力得不到回报，倒卖土地投机的人很容易获得巨额财富。

20世纪80年代末，日本房子的贷款额大约是中等工薪族平均年收入的5倍。到1990年，工薪族连银行贷款买房都指望不上了。

与此同时，房租也大幅上涨。20世纪80年代后半期，日本社会的基尼系数扩大到0。56 ~ 0.65.

为了缓解房价引发的社会矛盾，日本银行(Bank of Japan)行长三重野康开始加息。

“打工仔辛苦一辈子，买不起房子，这不正常。有必要收紧财政，抑制土地价格上涨”。

自1989年5月以来，日本银行连续三次提高贴现率。在短短一年多的时间里，利率从2.5%提高到海湾战争前夕的6%。

蝴蝶振翅，暴风雨呼啸。

当银行开始回收贷款时，股市的交易量突然减少了90%。短短半个月就从原来的峰值39857点跃升到7000点！当时没有人意识到日本股市会进入20年的熊市。

1992年，日本政府推出“地价税”政策，规定所有土地所有者每年必须缴纳一定比例的税。

房地产繁荣时期，囤积了大量土地的炒房团纷纷抛售土地，日本房地产泡沫最终崩溃。

房地产全面崩盘，房价暴跌，资产快速缩水，导致企业资产负债表大幅下滑。

贷款突然断供，让那些拼命借钱买地的企业遭遇资金链断裂。企业主拼命卖地，很多企业不支持卖地就破产了。

1993年，日本房地产破产企业的负债总额达到3万亿日元。

大量员工下岗，下岗员工因无力还贷开始弃贷，造成银行大量坏账。

楼市崩盘，房价暴跌。随着泡沫的破灭，企业资产负债表恶化，银行不良资产率上升，政府债务高企，破产企业无力偿还市场或银行的贷款。接着，银行纷纷破产，系统性的崩盘接连发生。

当初高房价贷款买房的个人和企业，没有享受到房产升值的红利，反而在沉重的房贷下一夜变穷，破产，自杀，房价崩盘，一时间到处哀鸿遍野。

更可怕的是，这场危机不仅挤掉了日本的泡沫，还重创了实体经济。

从房子、土地到股市、融资，大量的人或公司破产，随之而来的恐慌造成了消费和投资收紧的乘法效应。

在中央银行戳破泡沫后，即使ZF为了刺激经济开始降低利率并鼓励企业借贷，到1995年贴现率甚至下降到了0.5%。

但企业的反应依然平平。他们从净投资者变成了净储蓄者，从融资变成了还债。

严重的财政金融危机不仅使日本经济损失惨重，迎来了历史上最长的衰退，更重要的是日本的国民信心遭受了沉重打击。

后来，即使日本的ZF为了振兴经济继续推行鼓励消费的政策，一夜之间积累贫困的普通民众却陷入深深的恐惧和悲观之中，不愿意花钱。

30年来，日本经济一直没能摆脱低欲望社会的束缚。有学者将这种现象称为“二战后日本的又一次战败”，最终成为“日本失去的30年”。

一朝挨打，十年怕井绳。即使是现在，很多日本人在心理上也没能完全走出阴影。

1987年，主流经济媒体的报道中几乎找不到关于房地产的“泡沫”二字。

在很大程度上，我们似乎意识不到自己正处于一个泡沫漩涡中，直到泡沫破裂才后悔莫及。

最后，当同样的戏码再次上演时，幸运的是，我们以史为鉴，不幸的是，我们重蹈覆辙。我想知道我们会再次成为前者还是后者。

好了，本期就到这里。下一期我们就来了！

参考资料:

1.“1940体制”与二战后日本经济的兴衰，孙兴杰

2.苏琪,“1940体制”是如何创造日本的奇迹，又是如何毁灭日本的？

3.日本房地产泡沫，萨苏

4.房地产泡沫——日本的十年痛苦与高潮

5.日本房地产泡沫研究综述，宋涛

6.梁爽房地产泡沫的兴起、破裂及对策

7.未破裂的房地产泡沫会造成损害吗…基于对日本泡沫经济的历史考察。

8.郑弘房地产泡沫破裂的深层次原因及教训

9.从萌芽到破灭_日本房地产泡沫的生与死，吴敏

10.日本房地产泡沫的形成与破裂…评论及其对当代中国的启示