东西城合并(2023东城腾退规划图)

2021年9月2日，“北京证券交易所”宣告成立。

2021年9月3日，“北京证券交易所有限责任公司”正式成立。本公司注册地址为“北京市西城区金融大街26号”。

这里是“新三板”全国股转公司注册地:西城金融街金阳大厦。

这个信号非常“关键”:意味着西城区的城市定位正在发生“微妙的变化”。作为金融行业的“核弹”企业，北交所正式落户西城区。

这是北京城市发展的“巨变”。

随着“北交所”落户西城、东城，未来城市定位也在发生变化，经济金融功能明显加强。

2021年9月3日，北京市高层调研东城区，提出“十五条”最新发展意见，其中最重要的有以下几点:

第一，东城要继续做优做强金融业，大力培育新型金融业态，主动接纳金融街资源外溢。

重点建设金宝街智能金融现代服务区，建设安定门外国际金融聚集区，承接西城、朝阳、海淀金融溢出资源。

二是加快改造传统商圈，建设文化消费中心。

打造故宫-王府井-龙符寺“文化金三角”，推动王府井商圈国际化、时尚化提升，将龙符寺商圈打造为高品质艺术服务平台。

第三，做好“腾笼换鸟”，吸引更多优质项目入驻。

加快新景商厦、西部会馆等35个在途项目，建设高品质工业空房，吸引一批二级总部和科技企业入驻。

第四，发展“亿元建筑”，打造高端智能建筑集群。

年内完成田弘宝景大厦、宏盛国际中心等30栋商业楼宇改造升级，在东直门、朝阳门、建国门、广渠门周边建设高端智能楼宇集群。

五是加大重大项目推进力度，加快退“拔钉”和在途项目进度，挖掘储备一批项目，增强投资后劲。

六是支持和培育更多优质企业在新三板上市，支持和培育区内优秀企业上市发展。

第七，要求市级部门支持东城区的发展。

上述意见中，其实最重要的是东城区还要承接“西城、海淀、朝阳”的“金融外溢资源”。这表明，随着经济形势的变化和北交所的成立，北京的金融结构将发生重大变化。

当然，最核心的变化是北京金融业将大规模重新进入“东西城”。尤其是京交所落户西城区后，大量金融企业必将回归“东西城”。

这对于东西城的发展来说，当然是一个绝佳的“反转机会”。不仅要吸引“金融企业”，还要吸引“一批二级总部和科技企业”落户东城。

为迎接大规模的“企业回潮”，北京市要求东城区对区域内的“商业楼宇”和“文化创意园”进行全面的“腾笼换鸟升级”。

特别是在安定门、东直门、广渠门、永定门、长安街沿线等二环外区域，建设高端智能建筑集群。

东西城要“抢产业”“抢公司”已经很明显了，只有金融业、科技公司、二级总部。

这种风向的变化可能会给北京的东、西城带来“四大变化”:

一是东西部城市的“功能巨变”:首都功能和经济功能的叠加。

未来东西部城市不仅是国家的“政治中心、文化中心、国际交往中心”，也是国家的“金融中心”，经济中心的功能将明显加强。

未来“东西城”不仅是“空”，还可能是“重”，这是第一个明显的变化。

第二，二环内是“首都功能”，二环外是经济功能。

随着东西部城市功能趋于丰富，经济功能不断强化，所谓“东西部城市合并”的谣言被打破了。

因为一个“功能丰富”的东西向城市，根本不需要“合并”。

在未来的东西向城市中，二环内的区域可能更侧重于“首都功能”，二环外的区域可能更侧重于“经济功能”，形成整体发展。

而西市侧重于“管理”，东市更侧重于“发展”。东西部城市在功能上还是有一些差异的。

第三，东西部城市会更加“开放”而不是“封闭”。

东西城被定位为“首都功能核心区”后，一度盛传东西城将被“锁定”，今后不允许随意将户口“迁入”东西城。

从现在来看，这种说法完全是“谣言”性质的。

未来，东西城将继续吸引优质企业入驻东西城，提升东西城经济水平。不可能“锁定区域”。

一个需要不断引进优质企业的东西部城市，只会越来越开放。

第四，“首都功能核心区”将扩大，东西部城市将迎来“均衡发展”。

2017年出台的北京新城总体规划中，“首都功能核心区”只包括东部和西部两个行政区。

但随着东西城“经济功能”的加强和北交所的成立，东西城要承载“首都功能核心区”可能有点困难。

“首都功能核心区”的扩张可能势在必行。

也就是说，未来的“首都功能核心区”可能不仅包括核心区的东、西城，很可能会扩展到334平方公里的“中心区”。

这个334平方公里的“中心区”将成为北京中心城区的“核心区”，不仅是政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心，也是金融中心、经济中心。

这相当于原本应该由东西部城市集中承载的“首都功能”，将分散到334平方公里的“中心区”，东西部城市将获得更多的经济功能流入。

对于东西部城市来说，疏解了一些首都的功能，增加了一些经济功能，实现了更加均衡的发展。

那么，东西城“四大变化”将给北京楼市带来以下变化:

首先，基于“金融业”发展的新区会有“微利空”。

主要包括“李泽商务区”和“通州运河商务区”，都是以“金融财富”为核心产业开发的新区。

随着东西部城市回归金融业，如果这两个地方没有重大的政策支持，吸引金融业的难度会明显加大，东西部城市会对其形成一定的分流。

未来，我们判断北京副中心的发展重点将逐步转向“北京环球影城”，以“北京环球度假区”形成产业发展新格局。

但“运河商务区”可能会逐渐转向“总部企业经济”，成为北京的国企总部和央企二级总部的聚集地，其金融功能可能会减弱。

这是东西城“重操旧业”带来的整个区域格局的变化。

其次，东西城及周边地区的“二新”、“新房”带来了显著的收益。

东西部城市的房价支撑就是两点:产业和配套。在原有的趋势下，产业的撤退，学区房政策的变化，给东西城的房价带来了不确定性。

但这一次，随着行业的回归，东西城的“二次新房”和“新房”必将迎来重大利好。当然，20年以上的老破房要慎重购买。

未来东西城的新房会卖的更贵。

最后，北京的“科技与制造”新区将快速发展，“小海淀”将层出不穷。

北京金融业重点支持“服务型创新型中小企业”，主要是专门做创新的小巨人企业，而不是大企业和央企。

这些企业基本集中在北京五六环之间的“科技与制造”新区，包括海淀北、昌平南、亦庄、医药基地、顺义后沙峪、中德产业园等区域。

因此，未来北京5-6环内将出现一批“小海淀”式的码农集中区，带动区域房价上涨，尤其是这些企业上市，其创富能力将被进一步激发。

综上所述，北京“东西城”的巨大变化，不仅带来了东西城的功能强化，也带来了整个城市的变化，东西城回归了北京经济“领头羊”的角色。

东西城作为北京的“金融中心”，不仅将带动北京首都功能核心区的扩展，也将为北京的科技产业带来巨大的推动力和财富创造能力。

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