25日，央行发布公告，调整新增商业性个人住房贷款利率，自10月8日起执行。“专业术语太强，看不懂！”很多网友看了公告后表示，“有没有课代表出来解释一下是什么意思？”
记者为此咨询整理了几位专家学者和行业研究者的观点，回答了一系列网友关注度较高的问题。
房贷利率政策为什么要调整？
为了解决“融资贵”的问题，央行最近推出了新的贷款市场报价利率(LPR)，以压低实际贷款利率。
新LPR报价方式改为按公开市场操作利率(主要是一年期中期借贷便利利率)加点形成；报价频率改为月度报价，每月20日公布。并且，在原有一年期期限品种的基础上，增加五年期以上的期限品种，为银行发放的住房抵押贷款等长期贷款的利率定价提供参考。
即央行改革完善LPR形成机制后，个人住房贷款的定价基准也需要由之前的贷款基准利率转换为LPR。
资料图：中国人民银行。中新社发 杨明静 摄图:中国人民银行。中新社发杨
未来房贷利率如何定价？
此前，房贷利率定价是基于基准利率的浮动。
自2015年10月24日起，房贷基准利率为:一年至五年(含五年)为4.75%，五年以上为4.90%。由于大部分房贷期限都在五年以上，4.90%成为人们熟悉的住房贷款基准利率。
今后，自2019年10月8日起，新增商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加总形成。
其中，LPR按贷款市场牌价报价银行报价计算。每笔贷款的具体金额由贷款银行根据国家和地方住房信贷政策要求及综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商确定。附加值一旦确定，将在整个合同期内保持不变。
例如，期限超过5年的最近一个月(8月20日)的LPR为4.85%。如果银行给你5.44%的抵押贷款利率，这是一个59个基点的增长，比LPR的基准高出12%。
资料图：民众在房展会上的某楼盘展台咨询。中新网 程春雨 摄图:大会现场，人们正在一个房地产摊位前咨询。程中信春雨摄
未来房贷利率不再打折？
自2013年7月20日起，央行取消金融机构贷款利率0.7倍的下限，但个人住房贷款利率浮动区间暂不调整。
也就是为什么之前我们听说“房贷利率可以打7折”？但随着楼市调控政策和信贷政策的变化，近年来，一般首套房贷利率不低于基准利率9折。
按照新的定价方式，今后房贷利率不会有折扣。
新政规定，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，第二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
调整后，最低利率是提高了还是降低了？
根据上述规则，按照最近一个月(8月20日)的LPR，10月8日以后发放的新增住房贷款首套房和二套房利率分别不低于4.85%和5.45%。
融360大数据研究院分析师李万甫表示，此前，根据显性或隐性规定，首套房贷利率一般不低于基准利率的10%，二套房贷一般不低于基准利率的1.1倍，因此计算出来的数值分别为4.41%和5.39%。
“简单对比这两组数值，可以发现首套房贷最低利率将从4.41%提高到4.85%，二套房贷最低利率将从5.39%提高到5.45%。”
资料图。张云 摄资料图。张云摄
实际房贷利率会降还是会升？
在这个问题上，央行明确表示“新发放的个人住房贷款利率与目前我国个人住房贷款实际最低利率基本一致。”“与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。”
目前大部分银行执行的实际利率是首套房贷基准上浮10%-20%，二套房贷基准上浮20%-30%。
根据融360大数据研究院统计监测的35个城市房贷市场数据，2019年7月，全国首套房贷款平均利率为5.44%，二套房贷款平均利率为5.76%。高于目前4.9%的基准房贷利率，也高于即将实施的利率下限。
中原地产首席分析师张大伟也表示，在新机制下，存量和房贷利率的上调幅度基本保持不变。目前大部分城市的房贷利率和放款周期基本稳定，略有波动，但主流是稳定的。
“新的个人住房贷款利率保持稳定，既没有下降，也没有明显增加利息负担。”交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，新机制下新发放的个人住房贷款利率基本不变；央行各分行、分局会根据当地情况设定下限。
从房贷利率市场的未来走势来看，李万甫表示，“预计短期内执行利率不会出现明显的、普遍性的下降。”
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从下半年的情况来看，考虑到楼市政策依然偏紧，实际上具体房贷利率只会上调不会下调。融360大数据研究院监测数据显示，从数据上看，下半年全国房贷利率水平进入反弹阶段。
资料图：北京市丰台区小屯路某小区外景。中新网 邱宇 摄照片:北京丰台区小屯路某小区外景。众信。com虞丘图片
谁会增加买房的兴趣？
在当前基准利率下可以享受折扣的潜在买家。
根据融360大数据研究院的数据，首套房首套房贷执行9折甚至9.5折的城市非常少。7月份，仅上海首套房利率为4.84%，低于4.85%。5个城市平均首套利率为5.44%，明显高于4.85%。
即首套房贷利率打折的地区，部分潜在购房者的利率会上浮，比如上海；而原来利率已经上浮的地区，利率很可能会维持不变，比如苏州。7月苏州首套房贷利率6.03%，全国最高。
“从短期实际利率水平来看，新政只会对极少数最优质客户产生轻微影响，对绝大多数购房者影响不大。”李万甫表示，如果10月8日之后的LPR普遍维持目前的水平，那么从理论上讲，最优质的新抵押贷款借款人的购房成本将会上升。
公积金贷款买房利率调整了吗？
根据央行公告，商品房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。
在分析人士看来，这保障了首套房的置业需求，体现了落实“房住不炒”定位的政策导向和房地产市场长效管理机制。
2015年10月24日调整执行现行公积金贷款利率。五年以上公积金贷款利率为3.25%，五年以下公积金贷款利率为2.75%，全国一致。
资料图：工人操作挖掘机在一商品房建设工地施工作业。韦亮 摄图:工人在一处商品房工地操作挖掘机。魏亮
还贷时房贷利率会调整吗？
央行已明确，个人住房贷款利率调整主要针对新发布的个人住房贷款利率，现有个人住房贷款利率仍按原合同执行。
即已经贷款买房的人，仍然按照之前确定的方式每月还贷，没有任何变化。
刚签了合同，还没放款。会受到影响吗？
2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签约但未发放的商业性个人住房贷款仍按原合同执行。
也就是说，2019年10月8日之前，签订了抵押合同。虽然10月8日后放款，但房贷还是按照改革前基准利率定价方式确定的利率偿还。
央行表示，2019年10月8日为定价基准转换日。在此之前，贷款银行需要修改借款合同，升级系统，组织员工培训，同时通过各种方式做好对客户的宣传解释工作，确保转换过程平稳有序。
资料图：售楼员为民众推荐商品房户型。韦亮 摄图:售楼员为市民推荐商品房户型。魏亮
能不能和银行商量改变房贷利率？
张大伟说，在借款人申请抵押贷款之前，利率每年调整一次。
目前房贷最长法定期限是30年，有些地方比较特殊。比如北京目前规定最长期限为25年。购房者签订的贷款合同大多是浮动利率。如果央行基准利率不变，房贷利率不变，每月还款额不变。
但是从2015年10月24日开始，贷款基准利率就没有变过，很多人的房贷年利率和还款额都没有变。
根据新政，今后借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定一个利率重定价周期，重定价周期最短为一年，最长为合同期限。每次利率重新定价时，定价基础调整为最近一个月相应期限的LPR。
也就是说，因为LPR是一个月更新一次，所以一年后如果LPR低于上一年，只要之前有约定，就可以以更低的利率还款；相反，如果利率上升，你就要承受加息的压力。
“意味着未来房贷的利率计算可以根据购房者的需求进行微调”，严跃进认为，但需要提前约定定价周期，同时也需要明确定价的基准利率。这一规定有助于形成多种贷款利率计算方式，将成为银行房贷工作人员需要与购房者积极协调的地方。
每个人的商业房贷利率会不一样吗？
按照“因城施策”的原则，在国家统一信贷政策的基础上(首套房利率不得低于同期term；二套房利率不得低于同期LPR加60个基点)。今后，各省可根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套、二套商业性个人住房贷款利率下限。
同时，银行可根据各省级下限，明确商业性个人住房贷款利率的定价规则，综合考虑经营情况、客户风险状况、信用状况等因素，合理确定每笔贷款的具体数值。
也就是说，如果客户的资质，包括个人信用、经济收入、负债比例、抵押物资质都不是那么好，贷款利率会比一般人高。为了获得更低的贷款利率，借款人在平时要注意个人信用的积累。
在严跃进看来，未来房贷的计算可能因人而异，因额度而异，因市场而异。
来源：国家统计局官网来源:国家统计局官网
LPR当地哪个点的房贷利率可能更高？
中国银行负责人研究员周景彤也认为，未来房贷利率将更加突出地反映地区、货币政策和各家银行的信贷策略，不同地区、不同客户、不同期限的房贷利率差异会更大。
兴业宏观分析师郭表示，央行将引导省级市场利率定价自律机制适时确定当地LPR下限，这说明各个城市的下限会有所不同，房价上涨较快的地区可能更高。“一城一策，一房不炒”的政策导向没有变。
“在实际操作过程中，一些房价上涨过快的城市，未来可以在央行的标准下适当提高基点。”严跃进还表示，这样的涨幅最终会影响到具体商业银行房贷部门的贷款利率。
二套房贷利率会大幅提高吗？
据李万甫测算，新政实施后，二套房贷最低利率将从5.39%提高到5.45%，比LPR高出60个基点。
“二套房60个基点的涨幅看似不大，但结合因城施策的原则，预计执行中浮动水平将远高于60个基点。”东北证券研究总监付立春表示，由于部分城市暂停二手房贷款，未来按揭贷款的成本和可获得性将面临一些挑战。
5安居客房地产研究院首席分析师张博表示，“对二套房商业贷款的明确要求，体现了保障首套刚需购房需求、保持现有调控不放松的明确态度。”
“未来二套房贷利率可能会呈上升趋势。”诸葛找房副总裁袁表示，这将对房地产市场的销售产生一定的抑制作用。
对房价走势会有什么影响？
交通银行金融研究中心首席金融分析师鄂永健表示，央行的改革有利于降低企业贷款利率，同时避免房地产市场过热，充分体现了不把刺激房地产作为短期刺激的意图。
“政策是为了避免房贷过多，引导资金进入实体经济，对楼市是中性政策。”在张大伟看来，政策的出台是为了稳定房地产预期，避免在LPR向下调整的背景下刺激房地产，避免资金绕道进入房地产。
张博认为，央行再次提出严禁为个人住房贷款提供“再抵押”“加抵押”服务，也是落实“房住不炒”的重要体现。既能有效防止空在调控实际执行中被骗，又能有效打击炒房需求，对降低市场风险具有直接的现实意义。
7月楼市延续“退烧”状态。国家统计局房价数据显示，7月新房环比上涨、二手房环比下跌的城市连续两个月多达20个。
张大伟表示，8月份是习惯性的市场淡季，预计房价较低的城市将继续大幅上涨。张博认为，预计三季度交易量集中的趋势会更加明显，但部分城市的热销并不能带动整体销量的下滑。在三四线降温的带动下，整体交易量呈现减少趋势。
来源:中国新闻社
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