房地产开发五证(开发商办理五证的先后顺序)

在房地产开发过程中，证照办理始终伴随着项目开发，关系到项目的成败。其中，五证最为关键。下面我们一起来回顾一下五证办理的流程。五证办理的顺序是:

1.建设用地规划许可证

2.国有土地使用权证

3.建设工程规划许可证

4.建筑施工许可证(也称为施工作业许可证)

5.商品房预售许可证

详细步骤:

一、建设用地规划许可证

（一）申办程序

1.建设单位应在每个工作日(周一至周五，下同)向规划局窗口(以下简称窗口)提交相关材料。

2.窗口工作人员在审核受理申请材料时，发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；发现材料不齐全或者不符合要求的，应当当场告知申请人需要补正的全部内容。

3.窗口工作人员在验收申请材料时，应当对项目建设申请进行登记，并注明接收内容和日期。

4.申请材料经窗口工作人员验收后，移交给项目经理。

5.项目经理收到窗口转来的申请材料，经审查认为需要补充相关文件的，应当一次性书面告知申请人需要补充的全部内容并转到窗口，待材料补充齐全后，再通知申请人重新申请。

6.经审核的申请材料合格后，项目经理将进行实地考察。项目符合规划要求的，由项目经理完成会签工作，转设计部门核发建设用地规划许可证，通过窗口送达项目单位；如报告不符合规划要求，项目经理将填写“回访通知单”，通过窗口回复建设单位。

7.在办理建设用地规划许可证过程中，发现建设项目直接涉及他人重大利益的，应当书面告知申请人和利害关系人；申请人和利害关系人有权进行陈述和申辩。

8.申请人、利害关系人要求听证的，应当举行听证(听证程序按照市规划局《规划行政许可听证规定》执行)。

9.申请人要求变更建设用地规划许可证内容的，应当按照规定程序重新申请并换发建设用地规划许可证。

注:建设用地规划许可证有效期为六个月。逾期未办理建设工程规划许可证的，建设用地规划许可证自动失效。申请人需要延长依法取得的建设用地规划许可证有效期的，应当在建设用地规划许可证有效期届满30日前提出申请。

（二）提交材料

申请《建设用地规划许可证》的申请人应当提交建设用地规划许可证申请书，并按要求提供申报所需的文件、图纸和资料。

1.建设用地规划许可证申请表(单位公章)；

2.项目审批；

3 .《建设项目选址意见书》及其附件(复印件)；

4.项目合同(复印件)。

5.经国土资源部门确认的具有测绘资质单位的1: 500或1:1000勘测定界图三份(蓝蓝图、现状地形图、城市统一坐标、统一标高，包括各类地上地下管线、建筑物、构筑物的位置)，连同电子材料一份；

6.法人授权委托书和代理人办理建设用地规划许可证的身份证复印件(出示原件)。

7.通过土地招拍挂方式取得国有土地使用权的建设项目，还需提供:

(1)《国有土地使用权出让合同》(复印件)；

(2)国有土地使用权出让合同中的规划设计条件及附图(复印件)；

(3)法人资格证书(营业执照或组织法人代码证)(复印件)；

(4)属于商业房地产开发建设项目的，还应当提供开发公司的资质证明(复印件)。

注:1。应出示原件；

2.除特别说明外，所有送审材料均为一份；

3.办理时限:自受理之日起二十个工作日内(不含公示和缴费时间)。

4.有效期:建设用地规划许可证及附图，有效期一年。以划拨方式供应土地的建设项目，还包括以规划条件为主要内容的附件。在有效期内取得国有土地使用证的，有效期与国有土地使用证的有效期相同。

逾期未办理用地手续或有效期届满前三十天未办理延期手续的，上述证书及附图自动失效。

二、国有土地使用权证

（一）申办程序

国有土地使用证办理程序:申请材料受理、材料审核、标定登记、发证。

土地登记申请人(使用者)应当持证明土地权属来源的相关材料向国土资源局提出申请。

1.土地登记申请书

(1)政府对宗地来源的批复文件和建设用地许可证。通过招标、拍卖、协议等方式取得国有土地使用权的，提交相关土地权属材料。

(2)以买卖、继承、赠与等方式取得土地使用权的。、买卖、继承、赠与土地使用权的转让协议及公证书、原土地用途的国有土地使用证。

(3)提交土地登记申请人的身份证和户口簿。企事业单位的土地使用者应提交法人土地登记证明、组织机构代码证和法人身份证。

2.地籍测量

对土地登记申请人的土地，应当进行实地调查、核实、丈量、绘制地块草图和红线图。查明土地的位置、权属性质、界址、面积、用途及土地使用者的相关信息。并要求宗地周边邻居界限清楚，无纠纷，确认后签字盖章。

3.土地所有权审计

土地登记机构应当对土地使用者提交的土地登记申请、权属来源材料和地籍调查成果进行审核，决定是否准予对申请土地登记的使用者的土地权属进行登记。

4.颁发国有土地使用权证书。

（二）评估收费

根据行政许可收费标准，按宗地评估报告中基准地价总额计算收费。

三、建设工程规划许可证

（一）申办程序

1.规划窗口根据项目业主的申请，组织建筑设计方案技术审查，并于当日向并联审批部门出具《建筑设计方案并联审批通知书》。

2.各并联审批部门收到《建筑设计方案并联审批通知书》后，应在3个工作日内提出审查意见，并签署建筑设计方案并联审批审查意见，反馈至市规划局。

3.中心规划窗口在收到并联审批部门的《建设规划和建筑设计方案并联审批意见》后，应在5个工作日内完成方案审查和施工图审查。方案需要修改的，应提出修改意见，明确修改理由，项目申请人修改后重新申请建设；规划经批准的，项目业主应当申请建设工程规划许可。

4.中心规划窗口根据项目业主的申请条件，受理建设工程规划许可申请，办理建设工程规划许可、消防设计防火审核、新建民用建筑项目建筑防[/K0/]地下室意见审查、气象防雷设计审查、城市建筑垃圾处置审批、环境卫生设施拆除和移动审批、白蚁防治手续等并联审批事项。一次性告知项目业主填表，提交相关材料，并于当日向消防、人防、气象、市容、房管等并联审批部门出具《建设工程规划许可证并联审批通知书》，移交相关申请材料。

5.各并联审批单位应在2个工作日内完成审批，并签署《建设工程规划许可证并联审批意见》，反馈市规划局，同时抄送项目业主。

6.规划窗口根据建设工程规划许可证并联审批单位的并联审批意见，在4个工作日内完成现场验线，核发建设工程规划许可证。

（二）提交材料

申请建设工程规划许可证，必须提交土地使用的有关文件、建设工程的设计方案等材料。需要建设单位编制详细施工方案的建设项目，还应当提交。

工程类

1.1 .加盖申请人印章的《建设工程规划许可证》申请表。

2.相关规划批准文件、设计条件或规划方案批准意见。

3.土地使用权证书及附图

4.1/500或1/1000地形图2份，由设计单位用HB铅笔标注，内容如下:建筑基地的用地界线、建筑的轮廓及层数、新建建筑与基地的用地界线、道路规划红线及相关控制线、相邻建筑间距的轴线号；(图纸格式见建设工程设计方案和建设工程规划许可证提交的地形图示意图)；

5.符合制图标准并经建筑设计单位盖章的1/500或1/1000总平面图2份。

6.分层面积表(按国家有关建筑面积规定计算)；

7.相关单位和部门的审核意见

8.日照分析文件一份(可选)

9.规划部门要求的其他材料。

10.涉及拆迁的，应附拆迁文件。

市政工程

1.1 .加盖申请人印章的《建设工程规划许可证》申请表。

2.相关规划批准文件、设计条件或规划方案批准意见。

3.土地使用权证书及附图(可选)

4.1/500或1/1000地形图2份；

5.符合制图标准并经市政府工程设计单位盖章的1/500或1/1000总平面图复印件两份。

6.涉及拆迁的，应附拆迁文件。

7.相关部门的书面意见

8.规划部门要求的其他材料。

四、建筑工程施工许可证

（一）行政许可的条件

根据《建筑法》第八条，申请施工许可证应符合以下条件:

1.已办理建设项目用地变更审批手续。

2.城市规划区内的建设工程已取得建设工程规划许可证。

3.施工现场已基本具备施工条件需要拆迁的，拆迁进度应当符合施工要求。

4.建筑企业已经确定。

5.有满足施工需要的施工图和技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。

6.有保证工程质量和安全的具体措施。

7.按规定已委托监理的项目已委托监理。

8.建设资金已经落实。

9.法律、行政法规规定的其他条件。

（二）申办程序

1.建筑工程施工申请书

2.建筑工程招标(直接承包)

3.合同登记

4.质量监督程序

5.建筑安全生产条件审查

6.申请施工许可证。

（三）提交材料：

1.建设用地审批程序；

2.建设工程规划许可证；

3.业主资金证明；

4.施工图审查批准书；

5.中标通知书或直接授予合同登记表；

6.质量监督程序；

7.施工合同和监理合同；

8.安全审查表；

9.项目申请表；

10.施工许可证申请表；

11.商品房所需费用证明；

12.法律法规规定的其他材料；

13.墙体改造费和散装水泥费的证明；

14.农民工工资保证金证明。

五、商品房预售许可证

（一）行政许可的条件

符合《城市商品房预售管理办法》第五条的条件。

1.土地使用权出让金已全部交付，并已取得土地使用权证书；

2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；

3.根据商品房预售情况，投入开发建设的资金已达到项目总投资的25%以上，并已确定建设进度和竣工交付日期。

（二）申办程序

1.申请人向房地产交易管理处提出申请，并提交相关材料。

2.房地产交易管理处对申请材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见及全部材料上报县建设局。

3.建设局进行审核和现场勘查，并作出行政许可决定。许可的，在法定时间内向申请人颁发服务许可证书。

（三）提交材料

1.商品房预售许可证申请表(主管部门标准格式)

2.营业执照(需原件)

3.房地产开发企业资质证书(需原件)

4.项目规划许可证-要求原件。

5.土地使用权证书-需要原件

6.施工许可证-要求原件

7.建设项目投资达到25%以上，为了完成基础项目的证明，需要按照规定实地拍摄项目的形象和进度照片——各地要求不一致，多层建筑要求2层以上，高层建筑要求5层以上。详情请咨询当地主管部门。

8.商品房预售方案-一房一价需备案。

9.预售监管协议和专用开户证明

10.土地上无房或有房无房产证的声明；原房屋办理权属登记的，应当提供注销证明。

11.施工合同和进度说明

12.土地使用权和在建工程抵押的，抵押权人同意在初始登记前办理预售的书面意见和注销抵押的书面保证。

13.预测报告

14.业主临时公约

15.前期物业服务合同

16.物业管理用房配置规范

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