商品房能注册营业执照吗(商品房能注册营业执照)

【法点要旨】

对于因房屋性质导致营业执照不能办理商品房能注册营业执照吗，合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下商品房能注册营业执照吗，双方过错如何认定的问题商品房能注册营业执照吗，实践中有较大的分歧。我们倾向于按照双方的过错应综合考虑合同约定、双方的专业优势、沟通情况、是否存在主观故意、是否怠于履行义务等情况来认定。

【基本案情】

2014年11月26日商品房能注册营业执照吗，甲汽车公司（承租方）与乙公司（出租方）签订《租赁合同》，约定商品房能注册营业执照吗：乙公司将位于北京市通州区某村场、房出租给甲汽车公司使用，租赁用途为汽车检测及相关配套服务；乙公司应确保交付的出租场、房、空地及附属设施的安全性符合法律、法规或规章的规定。乙公司确保甲汽车公司在合同有效期内使用场、房享有完整的使用权；乙公司负责与场、房业主办理关于甲汽车公司租用的所需资料，并负责与场、房业主协调；乙公司应配合提供甲汽车公司办理经营资质及营业执照所需有关涉及乙公司的文件资料；乙公司提供的权属文件无效，导致本合同无法履行，给甲汽车公司造成损失，甲汽车公司可就因此造成的经营损失要求赔偿。《租赁合同》还约定了合同的租期，交付、租金等其他内容。《租赁合同》签订后，甲汽车公司依约交纳了押金10万元，乙公司依约将涉案场、房交付甲汽车公司。甲汽车公司将租金交纳至2016年2月1日，共计120万元。

甲汽车公司占有、使用涉案场、房后，对涉案场、房进行了翻建、改建和装修。甲汽车公司向法院提交其与承包方就涉案场、房翻建、改建项目签订的相关施工合同，合同签订日期从2014年10月20日到2015年12月20日。在案件审理中，甲汽车公司申请对涉案场地甲汽车公司的翻建、改建工程及装修造价进行鉴定，经鉴定，工程鉴定造价共计4367 101.78元，《鉴定意见书》中的《工程项目综合汇总表》显示了各单位工程项目的核算造价，甲汽车公司支付鉴定评估费80 000元。

2016年2月19日，甲汽车公司向乙公司发出《告知函》载明：《租赁合同》签署后，我公司按照合同的要求正常履行合同中规定的乙方权利与义务，但是因贵公司提供的权属证明文件无效，租赁给我公司标的物的土地规划用途为住宅。据此，我公司正式告知，至即日起，在贵公司未解决该项问题前，我公司将停止支付租金，待贵公司解决问题后再正常履行该项义务。《告知函》发出后，甲汽车公司于2016年2月搬离涉案场、房。2016年9月2日，乙公司向甲汽车公司发出《关于解除合同告知函》载明：自2016年2月，贵公司一直拖欠我公司租金，截至2016年8月31日，拖欠租金已达80万元，我司多次电话催促未果。我公司认为，贵公司拖欠租金的行为已经严重违反租赁合同的规定，属于根本违约。贵公司与我公司2014年11月26日签订的《租赁合同》自本函件到达贵公司之日起正式解除。甲汽车公司认可收到该《关于解除合同告知函》。

庭审过程中，甲汽车公司主张因涉案房屋性质为商品房、规划用途为住宅，导致其无法办理汽车检测经营所需营业执照，《租赁合同》的合同目的无法实现，据此要求解除《租赁合同》。甲汽车公司向法院提交了北京市工商行政管理局网站下载的《投资办照通用指南及风险提示》及空白的《分公司设立登记申请书》相关表格一套，其称曾派员到通州工商局就涉案执照办理问题进行咨询，得到的答复为住宅性质的房屋不能办理营业执照，所以未填写上述相关表格。乙公司对此不予认可，其认为甲汽车公司提交的资料完全系空白，亦没有工商部门关于涉案执照不能办理的具体答复，而在签订《租赁合同》前其已经向甲汽车公司出示完整的房屋权属材料及土地使用权证、房屋使用权证，其作为出租方履行义务符合《租赁合同》的约定。在案件审理过程中，法院拨打北京市工商局登记注册部门咨询电话及通州工商局登记注册部门咨询电话，就《投资办照通用指南及风险提示》中“特殊情形”第四条的规定：“如果您申请将住宅改变为经营性用房，应到有关部门办理改变房屋使用性质的相关手续，并到登记机关领取并填写《关于同意将住宅改变为经营性用房的证明》”向上述登记注册部门电话咨询。北京市工商局的答复称，该规定系原则性规定，具体情况如何处理需要与通州工商局联系核实。通州区工商局答复称，以前存在住宅房屋可以办理营业执照的情形，但从3、4年前开始，对于住宅房屋办理营业执照开始进行严格限制，通常情况下，申请人直接持住宅性质的房屋所有权证是办理不了营业执照的。至于上述第四条规定的“应到有关部门办理改变房屋使用性质的相关手续”，一般是指房地产管理部门，而且针对改变房屋使用性质进行办照的情形，具体流程如何操作，需要提交何种证明，都需要结合企业的经营性质、计划注册登记地址的具体情况进行“一事一议”，故没有办法进行概括和原则性答复。经询问，甲汽车公司称其在2015年3、4月份开始着手办理营业执照，2015年6、7月份得到最终答复涉案场地无法办理营业执照。

法院判决：一、甲汽车公司与乙公司签订的《租赁合同》解除；二、乙公司返还甲汽车公司押金若干元，于判决生效之日起七日内付清；三、乙公司赔偿甲汽车公司改建、扩建及装修损失共计若干元，于判决生效之日起七日内付清；四、驳回甲汽车公司其他诉讼请求。

【律师评析】

首先，涉案的《租赁合同》是否因合同目的无法实现而解除；其次，因房屋性质导致营业执照不能办理、合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方的过错应如何认定。

一、涉案的《租赁合同》是否因合同目的无法实现而解除

在合同双方当事人无法达成解除合同合意的情况下，如果存在法定解除事由，合同一方当事人可以提出解除合同。《合同法》第九十四条规定判断是否符合法定解除权行使条件的关键在于合同目的是否无法实现。

本案中，根据双方签订的《租赁合同》的约定，甲汽车公司租赁涉案场、房的用途为汽车检测及相关配套服务。因涉案场、房中房屋的用途为住宅，根据工商部门的答复，住宅用房无法办理营业执照，故甲汽车公司无法在涉案场、房内开展汽车检测及相关配套服务，合同目的客观上无法实现，《租赁合同》已不具备继续履行的条件，符合法定解除的条件，甲汽车公司也已实际搬离涉案场、房，应认定《租赁合同》于甲公司实际搬离涉案场、房之日起解除。

二、因房屋性质导致营业执照不能办理、合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方的过错应如何认定

对于因房屋性质导致营业执照不能办理，合同目的无法实现进而导致合同解除的情况下，双方过错如何认定的问题，实践中有较大的分歧。因具体案件情况的不同，出租方和承租方所具有的信息优势不同，双方在签订合同的沟通情况的不同，不应将因房屋性质导致营业执照不能办理的过错完全归咎于出租人，应综合考虑合同约定、双方的专业优势、沟通情况、是否存在主观故意、是否怠于履行义务等情况来认定。

就本案来说，首先，根据《租赁合同》约定，乙公司应配合提供甲汽车公司办理经营资质及营业执照所需有关涉及乙公司的文件资料。租赁合同未约定乙公司负有办理营业执照的义务，只是负有提供相关材料，协助甲汽车公司办理营业执照的义务。对于办理营业执照而言，根据合同约定，乙公司仅负有协助义务。本案中，甲汽车公司自认的着手办理营业执照的时间距离签订合同已有4至5个月之久，甲汽车公司怠于行使办照义务。

其次，甲汽车公司作为签订合同的理性主体，理应在签订《租赁合同》之前，履行注意义务，审慎审查涉案场、房性质。而在签署《租赁合同》之前，双方以电子邮件形式进行过较为深入的沟通，甲汽车公司应在沟通中审查涉案土地性质及房屋性质，甲汽车公司主张其签约时不知房屋性质，不符合市场交易常理。

再次，甲汽车公司作为计划在涉案场地上投资经营的主体，理应对涉案场地能否办理营业执照提前进行了解和确定，且亦具有乙公司不具备的提供相关汽车检测及配套服务的相关专业知识，在没有证据证明乙公司明知住宅不能办理营业执照，仍将涉案场、房出租给甲汽车公司的情况下，甲汽车公司的过错更大，应承担主要责任。

最后，根据《合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。乙公司作为出租人负有保证租赁物适租的义务，乙公司明知涉案房屋性质为住宅，仍将房屋出租给甲公司用以经营，亦存在一定的过错，应承担次要责任。