包含注册公司住宅是亲属的可以吗的词条

公有住房承租主体资格问题注册公司住宅是亲属的可以吗，不属于人民法院受理民事案件的范围

——于某等与房地产公司确认合同无效纠纷案（二审）案例解析

【关键词】

法院民事案件受案范围 拆迁安置房 公租房 变更公房承租人 确认合同无效 公有住房承租主体资格

【要点提示】

凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

【当事人信息】

原告：于4

被告：于3、 某房地产公司

【案情简介】

于1与余某系夫妻关系，于3系于某夫妇之女，于2系于某夫妇之子。于4系于2与谢某之子。于1因死亡于1998年2月注销户籍。余某于2015年10月5日去世。于2于2016年2月22日去世。

1996年5月8日，于1（乙方）与甲医院（甲方）签订《城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》，约定：甲方拆迁乙方住宅两间，乙方有正式户口6人，应全部安置，分别为户主于1、其妻余某、母某、子某1（于2）、子某2（谢某）、孙2岁（原告于4），安置房屋两间，分别为某小区2门302号（一居）和6门202号（二居）。原告之父于2代替户主于1签署了上述拆迁协议书。

迁入安置房后，202号房由于1及其妻余某同于4共同居住。于1于1998年2月过世，于4与其祖母余某继续共同居住至2015年其祖母过世，后在其申请变更为202号房承租人时，房地产公司告知于4该房的承租人已于1998年7月21日变更为其姑于3，于4无权再变更。202号系公租房，根据相关规定和实践经验，当原承租人身故后，须在全部共居人一致同意的情况下方能对承租人进行变更，否则维持原状。于4认为于3既非被安置人也非房屋共居人，其在未征得全部被安置人同意的情况下同房屋公司前身签订新的《公有住宅租赁合同》变更承租人，严重损害了被安置人和共居人的利益，该合同应属无效。

于4诉请：确认于3与房地产公司前身签订的《公有住宅租赁合同》无效。

【法院判决】

【一审】

判决于3与房地产公司前身签订的《公有住宅租赁合同》无效。

【二审】

裁定撤销一审判决，驳回于4的起诉。

【案件解析】

为何一审法院判决支持了原告诉讼请求，二审法院却裁定撤销原判，直接驳回了原告的起诉注册公司住宅是亲属的可以吗？

原告于4主张：被告房地产公司在明知变更争诉房屋承租人前，依照规定和惯例必须征得作为已故承租人配偶、共居人、被安置人的余某的书面同意的情况下，却未征得余某同意，径行为于3办理变更手续的行为是其双方的恶意串通，因此二被告签订的《公有住宅租赁合同》应属无效。

一审法院认为，202号房屋与302号房屋均系于1、余某夫妇原有平房拆迁安置得来，于2、谢某、于4均系被拆迁安置人，于3不是被拆迁安置人。现无证据表明于某夫妇与于2一家就拆迁安置所得房屋的分割有过明确协议，故202号房屋与302号房屋应属所有被拆迁安置人共有。在于1去世后，如需变更202号房屋承租人，应经其他被拆迁安置人同意。现于3、房地产公司未能举证证明变更承租人一事经过余某、于2、谢某同意，应由于3、房地产公司承担举证不能的不利后果。房地产公司作为拆迁单位和安置房屋的管理人，于3作为被拆迁安置人的近亲属，均明知于3不是202号房屋被拆迁安置人，在未经其他被安置人同意的情况下，于3、房地产公司签署《公有住宅租赁合同》，将202号房屋承租人变更为于3，该行为侵犯了其他被安置人的合法权利，应当依法认定无效。

二审法院审查后认为：于4要求确认于3与房地产公司前身签订的《公有住宅租赁合同》无效，本质上涉及公有住房承租主体资格确定，而公有住房承租主体资格问题，不属于人民法院受理民事案件的范围，故于4的起诉应予驳回。

律师评析：本案的争议焦点为原告的诉讼请求涉及的内容是否属于人民法院受理民事案件的范围。依据《民事诉讼法》的规定，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，虽然原告的诉讼请求是确认二被告之间的《公有住宅租赁合同无效》，但其中涉及对于被告于3的公有住宅租赁合同签订资格的确认，对于这一问题以及其所引发的相关纠纷，应寻求有关部门的帮助予以确认并解决，这并不属于人民法院应受理的平等主体之间的人身或财产关系问题。因此，依据相关法律和司法解释的规定，上诉法院依照二审程序审理该案，认为依法不应由法院受理，直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。

【涉案法条】

《中华人民共和国民事诉讼法》（自2021年1月1日起实施，现行有效）

第三条 人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。

第一百一十九条 起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织注册公司住宅是亲属的可以吗；

（二）有明确的被告注册公司住宅是亲属的可以吗；

（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；

（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

第一百五十四条 裁定适用于下列范围：

（一）不予受理；

（二）对管辖权有异议的；

（三）驳回起诉；

（四）保全和先予执行；

（五）准许或者不准许撤诉；

（六）中止或者终结诉讼；

（七）补正判决书中的笔误；

（八）中止或者终结执行；

（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；

（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；

（十一）其他需要裁定解决的事项。

对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。

裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释(2020修正)（现行有效）

第三百三十条 人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。

最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知（1992年11月25日发布，现行有效）

三、凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。