不动产租赁费发票图片(不动产租赁费发票备注栏)

案例

某地产企业A将自己开发的项目剩余未售部分底商对外出租不动产租赁费发票图片，面积约10000平米，项目建设工程施工许可证注明的日期是2015年6月1日，对外签订的租赁合同时间是2018年7月12日。请问A企业用于出租的10000平米底商取得时间是什么时候不动产租赁费发票图片？A企业对租户应该开具10%税率发票还是5%征收率发票？

案例分析

上述案例在企业实务中非常普遍，尤其是一些横跨营改增前后的项目，企业取得时间的判定背后实质是计税方法的选择，如果认定为营改增前取得，那么A企业可以选择简易计税，按照5%征收率向下游租户开具增值税发票，反之认定为营改增后取得，那么只能选择一般计税，就需要向下游开具10%增值税发票。站在A企业角度上，由于施工许可证取得时间为营改增前，项目备案为老项目，项目不能抵扣增值税进项税，如果向下游开具10%增值税，该项业务税负会直线增加5%，对于A企业而言是无法接受的。

那么，关于这个问题税务局官方的看法又是怎么的呢？国家税务总局2016年16号公告规定，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。这个文件对于直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债取得的时间在实务中一般都没有什么争议，主要是这些行为是一个单一行为，时间节点界定非常清楚，比如说直接购买，可以参照销售不动产发票时间，但是对于自建出租，它是两个连续的行为，到底是开始施工算是取得，还是竣工备案算是取得？关于这个问题在国家税务总局层面没有明确规定，在一些的地方税务机关的答疑中我们可以看到一些解读。

河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）中”关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法问题？”河北省税务局给出的是肯定的答复，但同时给出了理由，允许简易计税方法的出发点是老项目缺少进项税额这一事实，本着同类问题同样处理的原则，可以比照地产企业划分新老项目标准来确定是否适用简易计税方法。

内蒙古国家税务局关于全面推开增改增政策问题解答二中”出租不动产的老项目关于2016年4月30日前开工建设的在建工程，完工后用于出租是否可以选择简易计税方法的问题，可以选择简易计税方法”，内蒙古税务局也是给出肯定答复。

总结

从实务操作和税务机关官方观点来看，企业出租营改增前自建不动产，其取得时间参照房地产企业老项目的认定标准，可以选择简易计税，按照5%征收率开具增值税发票。

可以说，利用好现有的税收优惠政策能够为企业省一大笔

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