自用住宅可以注册公司吗(住宅可以作为注册公司的地址吗)

买房是人生中的大事自用住宅可以注册公司吗，用公司名义买房划算吗？我们先来对比一下以个人名义和公司名义在房产购入时和转让出售时的主要税负。

举个例子：

现有一投资性房产面积大于144平方米自用住宅可以注册公司吗，位于广州市区内。

购入时原值1000万元自用住宅可以注册公司吗，获得110万元的增值税进项发票。

持有两年期间，该房产可获得住房类出租收入为每月10万元，合计240万元（不含税）。

两年后，房产转让价格为1500万元，房产成新率70%。

（以下总结基于主要税费估算，忽略印花税、维修基金、土地使用税等相关费用的计算。）

在购入房产时，个人和公司的契税率均为3%，原则上两者税费相同。

对于公司名义购入的房产所缴纳的契税，可以作为公司费用在企业所得税前扣除。再加上营改增后，公司购入房产，可以按11%的税率分2年抵扣增值税进项。

因此，在购入环节，对于具有实质性业务的公司，在企业所得税扣除后及增值税抵扣后，税负（净支出）比个人少，并能达到一定的节税目的。

在出售房产时，在出售房产环节，公司将产生非常巨大的土地增值税费用（135万元）！

如果公司以直接过户的方式出售房产，无论在购入环节如何省税省费用那些都是浮云。

从税收筹划角度出发，可考虑通过转让公司股权的形式达到转让房产的目的，从而避免大量土地增值税的缴纳。

然而相关的交易条款考虑将较为复杂——

例如：

要考虑由公司单一持有房产还是由兼有实质性经营的公司持有？转让时是否可通过分立或资产转让的形式？如公司单纯持有房产，转让时会否被视同不具备经营实质从而无法省税？

在持有房产过程中

除了购入和转让环节，还要考虑房产持有过程中可能产生的税费问题。以下分两个情况总结了房产在闲置或自用情况下以及出租情况下的税负对比。

其中，持有房产包括了闲置、自用、出租三种情况，每种情况的税负略有不同——

1.闲置或自用个人名义下闲置或自用的房产免征房产税。公司名义下的房产，如果处于闲置或自用状态，需要按照房产原值的七成缴纳房产税。按照1000万元原值的房产计算，企业每年需缴纳房产税8.4万元。如果公司在持有过程中把房产出租，房产税则按照租金收入的12%征收。

另外，与个人名义持有房产相比，公司可按照企业所得税法的相关规定对房产计提折旧。按照20年折旧年限估算，在公司持有房产的两年间，相关折旧费用对企业所得税产生额外的抵减金额可达25万。因此，在综合考虑企业所得税相关扣除问题后，对于闲置或自用情况，公司持有房产可达到税务筹划的目的。

2.出租

通过相关税费的计算对比，由于国家对个人住房租金收入推出一系列优惠政策，公司名义下 的房产在持有过程中通过出租方式需承担的税负较高。相比之下，由个人持有更划算。

从上述税负对比可见，总体来说，以公司名义购入的住房总体税负还是较个人名义购入要高。当然，相比起房产投资的收益，税只是其中一部分需要考虑的因素。所以如果各大土豪个人名下可购额度早已爆满的情况下，又或是对于外籍个人在国内购房的更为苛刻的限购条件，也只有运用公司名义购房投资了。

如何能更省税？

对于有日常业务运作的企业，以公司名义购入房产，既可自用又可出租，还可以为公司带来增值税的进项抵扣和折旧等相关费用的企业所得税前扣除，一举多得。

然而在房产出让环节却有个难以逾越的土地增值税大boss，建议企业可找有经验的专业第三方咨询，看看如何帮助老板们攻克这个难关。

对于专门成立公司用以购入房产并打算在短期内出售的方案，由于企业没有其他收入，在持有房产的过程中并不存在对企业所得税带来节税目的，然而如果通过转让企业股权来达到转让房产的目标，税务会比直接转让房产要低得多，而有关的股权转让条款将相对简单。

然而，税务局是否真的承认这样的转让方式是转让股权，则是一个问号，建议企业应介入有经验税务师对相关风险进行规避。