公房是什么意思(公房拆迁怎么赔)

2010年

某法院上演了爷爷起诉孙子的一幕，年近七旬的王将孙子小王告上法庭。王的儿子于2008年2月去世。他租了一套两居室的公房，和小王住在这里。同年6月，房屋宣布拆迁。2010年初，小王在未告知王某的情况下，将拆迁补偿款全部拿走。一怒之下，王将孙子小王告上法院，要求继承儿子生前租住的公房拆迁补偿款份额…

2013

弟弟和自己的妹妹对簿公堂。刘和刘某平是兄妹。他们的父亲于2000年去世。他们生前租了一间公房。刘随父生活，户籍登记在此。2012年，该房屋被纳入拆迁范围，刘与拆迁方就补偿事宜达成共识，并签订了拆迁安置补偿协议。拆迁方向刘提供了一套两居室房屋用于安置，并支付了各项补偿款共计844728.39元。刘某平认为其妹刘未与其协商签订拆迁协议，侵犯其合法权益，诉至法院认定涉案拆迁协议无效…

2017年

把儿子和母亲告上法庭，索要拆迁补偿款…

类似的案例太多了，各种“家庭大戏”反复上演:兄弟反目，世代形同陌路…

近年来，随着城市建设进程的加快，大部分前期租住的公房都面临着拆迁的问题，原来租住公房的那一代人也基本上到了老年，甚至已经过世。因此，当拆迁、租客变更、租客死亡、继承等“词汇”出现时。交织在一起，造成了这些闹剧甚至悲剧。

都说家家有本难念的经。今天的“经典”都是围绕着“公房拆迁”的时候展开的。谁有权获得拆迁补偿？家庭成员中谁是权利人？怎么补偿？

一、什么是公房?

公房，即公房，是指国家和国有企事业单位投资建设并出售的房屋。房屋出售前，房屋的产权归国家所有。《城市公有房屋管理条例(已废止)》第三条曾从所有权人的角度将公有房屋定义为“国有房屋或者集体所有的房屋”。

与私房相比，公房承租人对公房的权利不仅是租赁权，更是一种“公房使用权”。此外，公房租户有权在法律允许的范围内占有、使用和部分收益。

二、公房征收补偿款该归谁?

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称条例)只提到征收国有土地上单位和个人的房屋，被征收房屋的所有权人(以下简称被征收人)应当给予公平补偿。但公房承租人只有公房使用权，没有所有权。《条例》似乎没有将公有住房承租人纳入被征收人范围或者规定不明确。但根据各省市关于国有土地征收的相关规定，公房承租人作为公房使用人，在征收中可以获得相应的补偿。因此，如何识别公屋租户是一个非常重要的问题。京平律师分析几种情况如下:

1.承租人健在，且在征收前未变更公房承租人。在这种情况下，承租人确定其作为征收补偿的权利人没有争议。

2.原租客在征收前去世，他生前租住的房子一直由家人居住。家庭成员就变更承租人达成协议，公有住房的产权人或管理人同意变更承租的公有住房。在这种情况下，应当认定拆迁补偿款属于变更后的承租人。

3.原承租人已去世，承租人未变更。此时，承租人死亡导致租赁合同终止，承租人资格丧失。根据《合同法》相关规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的，其生前与其共同居住的人可以按照原租赁合同承租该房屋。”因此，承租人的资格应根据承租公房的实际居住情况和缴纳租金的状况来确定。因此，原承租人死亡或迁出后，原共同居住人继续在该房屋居住并向相关单位缴纳租金，与政府公房管理部门形成事实上的公房租赁关系，因此实际居住人具有事实上的承租人资格。

对于原承租人的死亡，这里要明确一个原则:公房是国家财产，不能作为私有财产继承，也不能对已出租的公房进行遗嘱处理。只有改变承租人的方式，才能转让给有条件的继承人或共同生活的其他家庭成员继续租赁。

三、对公房承租人如何补偿?

确定公房承租人后，如何补偿？我国对于公房如何补偿没有统一明确的法律规定，相关内容大多以各省市的地方性法规为依据。荆萍律师整理了一些省市关于公房如何补偿的规定:

北京

《北京市关于国有土地上房屋征收与补偿有关事项的通知》自管房屋征收公有房屋使用权或者收回直管房屋使用权的，房屋所有人与公有房屋承租人的租赁关系自房屋征收决定发布之日起自动终止。

承租人根据房改政策愿意购买租赁公房的，应当自房屋征收决定公告之日起20日内购买，房屋所有权人应当配合房屋出售工作。购买公房后，承租人作为被征收人，与区县房屋征收部门签订补偿协议。

承租人不愿在规定期限内按房改政策购房的，房屋所有权人可在规定期限内与公房承租人达成书面协议，通过货币补偿或其他房屋安置公房承租人。达成书面协议的，由区县房屋征收部门对房屋所有人进行补偿。

房屋征收决定公告后20日内，承租人未按照房改政策购买租赁公房，且与房屋所有权人未达成一致意见的，由区、县房屋征收部门按照重置价格对房屋所有权人进行补偿， 并按照征收补偿方案确定的房屋价值扣除房屋重置价格后的补偿总额，由区县房屋征收部门分别与房屋所有权人和公有房屋承租人签订补偿协议；

承租人也可以根据补偿方案选择房屋安置，获得的补偿与房屋安置购买价款的差额由公有房屋承租人承担。公有房屋承租人在征收补偿方案确定的签约期限内未达成协议的，由区县房屋征收部门报请区县人民政府作出补偿决定。

经审查核实，发现公房承租人已承租或购买的其他公房已达标的，由区县房屋征收部门对产权人进行补偿，不补偿公房承租人；根据本市公有住房审核分配规定，公有住房承租人已租住廉租住房、公共租赁住房，或者已购买经济适用住房、限价商品住房，需要腾退原承租公有住房的，公有住房承租人不予补偿。

上海市

《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》征收执行政府规定租金标准的公共租赁住房。被征收人选择货币补偿的，租赁关系终止。被征收人补偿金额的计算公式为:评估价格20%；公房承租人补偿金额的计算公式为:评估价80%+价格补贴。被征收房屋属于旧式里弄房、简易房等不完全单一用途住宅的，按本细则规定增加邢弢面积补贴。

征收执行政府规定租金标准的公租房，被征收人选择房屋产权调换的，由被征收人负责公租房承租人的安置，租赁关系继续维持。被征收人补偿金额的计算公式为:评估价+价格补贴。被征收房屋属于老式弄堂房、简易房等不完全单一用途住宅的，按本细则规定增加邢弢面积补贴。

天津

《天津市国有土地上房屋征收与补偿规定》征收公房。被征收人与公房承租人未就终止租赁关系达成协议的，按照下列规定给予补偿:

(一)住宅房屋按照被征收房屋价值的5%补偿给被征收人，公有房屋承租人按照被征收房屋价值的95%补偿；非住宅房屋按照被征收房屋价值的20%给予补偿，公有住房承租人按照被征收房屋价值的80%给予补偿。

(二)对公有房屋承租人给予搬迁费、临时安置费或周转房、停产停业损失补偿费、补贴和奖励。公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应当按照前款规定计算结算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的补偿比例差额。

河北省

《河北省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》征收符合城镇住房制度改革政策允许出售的公有住房。承租人可以按照城镇住房制度改革政策购买住房，然后与房屋征收部门签订补偿安置协议；对按照城镇住房制度改革政策不得出售的房屋，产权人应当进行房屋产权调换，承租人应当继续承租房屋。产权人和承租人应当根据补偿安置方案重新签订房屋租赁合同。

武汉(城市)

《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》征收公有住房，公有住房承租人可以获得征收补偿。符合房改条件的，先进行房改，房改后由房屋征收部门对业主进行征收补偿，并与业主签订房屋征收补偿协议；不符合房改条件的，补偿办法和标准如下:

(1)选择货币补偿的，终止租赁关系，对公房承租人补偿被征收房屋价值的90%，对被征收人补偿被征收房屋价值的10%。房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人分别签订房屋征收补偿协议。

(二)选择产权调换的，房屋征收部门与被征收人签订房屋产权调换协议，被征收人与公有房屋承租人签订房屋租赁协议，并继续保持租赁关系。

青岛市

青岛市公有住房承租人选择房屋补偿方式且被征收人同意解除租赁关系的，承租人应当按照住房制度改革的有关规定向被征收人支付购买被征收住房应当支付的价款；

依照本条例规定，房屋征收部门应当对原房屋承租人给予补偿，被补偿房屋的产权属于原房屋承租人；

公有住房承租人选择货币补偿且被征收人同意的，房屋征收部门按照住房制度改革有关规定，从承租人购买被征收房屋时应当支付的价款中扣除按照本条例规定计算的补偿，余额支付给承租人，扣除部分支付给被征收人；

公有住房承租人与被征收人未约定补偿方式的，房屋征收部门应当对被征收人进行补偿。被补偿房屋由原承租人承租的，被征收人应当与原承租人订立房屋租赁合同。

南京

《南京市国有土地上房屋征收与补偿办法》征收住宅房屋，将房地产评估价的10%支付给房屋所有人，90%支付给直管公房承租人。租赁双方另有约定的，从其约定；

征收非住宅房屋，双方有约定的，从其约定；没有约定的，分配比例按照本市有关规定执行。

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