重庆国土局网站(重庆国土局举报电话)

2018年重庆几乎每个月都有一百多个项目开盘重庆国土局网站，每个月都有许多新面孔重庆国土局网站，好像重庆像生产香肠工厂一样大量生产房子。有一个问题经常让大家感到迷惑重庆国土局网站：这些房子哪里来的？有些项目好像突然从天而降重庆国土局网站，没见拍地呀？

有房子卖，必然可以追溯到土地的源头。

如果你仔细观察就会发现，2018年唱主角的仍然是2016年之前的土地项目。重庆市成交量前100名，土地成交在2016年前至少占了80%。

2017年重庆基准地价和成交地价有很大提升，同一个板块如果卖地时间跨这个年限，土地成交价格可能相差一倍以上。

也就是说，之前的土地价格低才有限价的空间，低价地块没有出清，而限价一直存在的话，新房价格已被控制。

如果我们还拿和黄御峰所在地块为例，2000多亩土地，平均楼面价不到1000，政府限价的原则是成本＋合理利润，这么低的楼面地价，限价的空间很大。据报道这块地目前开发强度20%左右，整个南坪的价格今后都要看其脸色。

其他板块也有类似地块，我们可以把它们称为库存地块。

如前所言，从成交上看，2018年仍然在去库存。

就有一个疑问，到底还要多少库存？库存还要去多久？

我们追溯10年，看看土地成交可建面积跟新房成交面积之间的关系。

2008年2009年土地成交可建面积都小于商品房成交面积，2010年基本平衡，只多了28万方。2011土地出让跟2010年没有变化，保持在2200万方，但商品房成交萎缩了三分之一（难道是重庆作为试点，房产税当年开征造成的？），造成当年库存增加了746万方。

之后四年土地出让面积大爆发，2012年3099万方，2013年4727万方，2014年3215万方，2015年2891万方，而这四年商品房成交一直稳定在2000万方以下，比2010年还低10％以上。

这四年就生成了大量的库存，其中最严重的是2013年，成交土地可建面积是商品房成交面积的两倍以上，供应远大于需求，多余的以库存的形式留存下来。

2016至2018年的去库存，去除了大约2000万方。十年累计，如今尚有4746万方的库存。

4746万方是什么概念？

大至等于2013年这个历史高峰的土地面积4727万方，三万多亩土地。

2018年商品房成交量创历史记录，达3049万方，仍然赶不上多余库存量。

值得注意的是，出售的土地不会马上形成可售房源，项目是滚动开发的。

狭义的库存是可售房源面积，重庆可售房源面积曾经很紧张。但潜在的土地存量仍然很大，所以能源源不断地提供新房。

问题是即使土地出让了，但开发商会根据市场情况选择是不是马上开发，如果预计开发了卖不出去，开发商就会把土地空置或减缓上市节奏，形成库存土地。

所以广义的房地产库存要大得多，不是指达到预售条件的新房面积。而是包含末建土地面，在建土地面积，建成在售面积。

广义库存的计算是有很多争议的，也比较复杂。因此，上面的重庆主城土地库存分析并没有采用，而是只针对供需矛盾。当然在卖的项目可能是前几年供应的土地，十年时间已经足够长，我们把它简单化，从2008年到2018年直接前后截断，土地成交仍然比高品房成交多了4700多万方，几乎是2016年两年的商品房成交。

库存土地以闲置、烂尾、在开发等形式留存下来。

幸好,重庆在土地空置问题上有行动，2017年10月，原重庆国土局网站挂出了《重庆市国土房管局关于市政协四届五次会议第0699号提案的复函》，里面提及大约1.07万亩闲置土地被收回。

当然还有一些土地出让被自己人兜底了，之后再度出让，但数量很少。

综合各种情况，4700万方应该减去三分之一，十年以来供应的土地还剩下了3000万方左右的潜在库存。

库存在何处？

我们可以直观感受下，那些卖了许多年的项目居然还有货。新江与城多少年了，竟然有新上市，凤凰湾突然有新房出现，农业园忽然又冒出几个新盘，江北嘴核心留下一片空地，解放碑中心留了一个大坑……

连总以为礼嘉旧货已出清的时候，发现 2011-2012年礼嘉土地曾大量出让土地，规划建筑面积超过500万平方米级别，21宗土地被渝高、渝兴、高科等国企拿下，楼面价在2000元左右。从2011年拿地至今，未见项目露面。

何时才能把多供应的库存基本去除完毕？

去库存是个动态过程，边卖地边去库存，商品房成交多了，去得快一点，市场冷清，去得慢一点。如果不新拍地，按2015年的成交，需要一年半重庆国土局网站；按2017年成交量，需要一年。

当然不会这么简单，房地产开发周期长，无容置疑的是，今后低价地高价地共存的局面将长期存在。

2016年以来的去库存，不只是去掉待售的狭义库存，土地的库存也在慢慢去除。

市场一热，曾经因为各种原因停工的僵尸项目又复活了，形成新的待售库存。

一些项目被转让给实力强的开发商，2018重庆市场排名前五的融创、恒大，这两年基本没拿地;万科也很少拿地，前五有三，它们靠在市场上捡尸体就能活得很好，以库存为生。

什么时候这些大开发商开始在公开市场上大量拍地，补自己的库存以维持市场地位，这才是旧库存土地去得差不多的标志。

2018年6月初，面对房价上涨，到处“无新房可买”的短缺状况，原重庆市国土房管局发声： 主城区后期商品住房供应量相当充足，不可能出现住房“短缺”的现象。

或许无需后来的调控加码，新开工面积已经大幅增长208%，火热的楼市足以把旧库存的僵尸复活，库存大军果然在三个月后杀到重庆城下……

(重庆楼)本文引用了龙门阵财经、克尔瑞、中原地产、恒通评估等资料，文章数据观点仅作参考